En 2006, la ville et aux Docklands marché résidentiel connu le plus fort taux d'augmentation des prix depuis le boom des "dot.com de 1999-2000, les prix ont progressé de 22% dans la ville et 26% dans les Docklands (figure 1), comparativement à une moyenne nationale taux d'environ 9%. Ces conclusions se fondent sur la croissance en 2005, de sorte que les prix ont augmenté d'une remarquable de 30% en seulement deux ans.

La figure 1 montre que, entre 2000 et 2005, les variations des prix résidentiels dans la ville et aux Docklands de propriété sont déroulés sans incident, mais a déménagé dans une fourchette étroite de + / - 10% en réponse aux facteurs du marché du logement et de stimuli externes économiques et politiques. En 2006, le marché a fait un déménagement définitif en dehors de cette fourchette de cinq ans, en prenant les prix dans la ville et aux Docklands, avec d'autres parties du centre de Londres, dans un territoire à charte, comme nous l'avions prévu dans notre fin de l'année Résidentiel examen de 2005.

La hausse des prix de l'immobilier conjuguée à des taux élevés de croissance de l'emploi dans la City et West End également augmenté la demande pour le logement loué, avec une augmentation de 18% des loyers en 2006 en tenant des loyers à des niveaux record. Les loyers ont maintenant été sur une tendance à la hausse depuis trois ans et demi de la mi-2003. Hurford Salvi Carr, aux côtés de la majorité des agents immobiliers, à Londres, a connu une tendance à utiliser les baux de plus de ventes en 2006, illustrant l'importance croissante de la propriété location dans la ville et aux Docklands, où un marché de l'emploi fluide attire sans cesse de nouveaux, souvent jeunes, travailleurs.

Cette tendance du marché principal est appelée à se poursuivre tant que propriétés de moins seront mis en vente pour les raisons suivantes:

• Beaucoup de développeurs sont maintenant engagés "build-to-let" les régimes, le maintien de nouvelles maisons pour leurs portefeuilles de placement. Si ces propriétés sont finalement vendues, il est probable qu'ils seront vendus à d'autres investisseurs plutôt que d'éclater pour la vente aux propriétaires occupants.

• À son tour, une proportion très importante de nouvelles habitations qui ne sont pas conservées par les développeurs sont vendus à toutes les catégories d'investisseurs, d'acheter un particulier à une laisse à la vente en vrac en promotion. Les investisseurs, par exemple, sont typicallyable à Out-accédants première offre.

• Sur le marché de seconde main, il ya une tendance croissante pour les propriétaires occupants de conserver leurs propriétés existantes dans les échanges en place, afin d'établir ou d'améliorer un portefeuille d'investissement immobilier.

Mis à part le prix et les augmentations de loyer, le trait distinctif du marché en 2006, c'est la rapidité des ventes et des locations de propriétés individuelles. Par conséquent, il y avait un manque de choix de logements pour la vente et la location à tout moment. L'absence d'un nombre important de biens à vendre, cependant, ne signifie pas que les faibles taux de chiffre d'affaires. Le déséquilibre de l'offre et la demande signifie que

négociateurs ventes ont été en mesure de mettre les propriétés nouvellement disponibles à une grande liste de candidats, avec l'Internet et des véhicules themarketing email de choix, bien que dans les deux semaines, il prend à la liste d'un bien sur un site web, beaucoup avaient déjà été vendus. La publicité dans les suppléments de propriété éclairci, avec le

Bellwether Evening Standard New Homes section portant annonces de moins que la normale, la majorité étant offerts en dehors de Londres.

Le «marché reprend son souffle" en Mai et Juin 2006, comme indiqué dans notre communiqué du 1er semestre Residential Review, mais de toute mesure que le marché a été «chaude» dans la seconde moitié. Mini-économique de Londres-boom et accompagnement à la croissance des prix des logements, et sa diffusion dans le plus large du Sud-Est, a été une des causes de la Banque d'Angleterre décisions Comité de politique monétaire pour augmenter le taux de base à 4,75% le 3 août 2006 et d'un plan quinquennal de haute de 5% le 9 Novembre 2006. La première augmentation avait évidemment aucune incidence sur la Ville et du marché Docklands, où les pilotes de la croissance de l'emploi, taux de salaire et primes annuelles n'ont pas été affectée par une augmentation quart de point. N'a pas non plus l'augmentation de Novembre, en soi, avoir un impact immédiat, étant donné l'imminence de paiement des primes de la ville et le niveau général de confiance fondée sur une perspective économique forte.

La confiance, la hausse des prix et la hausse des loyers peut être attribuée à un certain nombre de facteurs clés:

Londres croissance de l'emploi - Le Purchasing Managers Index (PMI) / Royal Bank of Scotland enquête mensuelle montre que les entreprises London ajouté systématiquement à l'emploi dès le début de 2004, avec une tendance à la forte hausse de la mi-2005. Le Centre d'Economie et Business Research (CEBR) a indiqué en août 2006 que la croissance de l'emploi de la ville de 4% en 2006 à 335.700, prendrait le nombre mployed passé le sommet précédent atteint en 2000 de 324.100.

Bourse - L'un des facteurs qui a pris la chaleur à l'extérieur du marché du logement à mi-2006, était une forte diminution de 10% dans l'indice FTSE 100 de 6100 à 5500 points en Mai. Depuis lors, l'indice de récupérer ces pertes s'élevant à 6,256.8 points le 16 Novembre 2006, un gain de plus de 10% sur le début de 2006.

Bonus City - à Londres, dans les services financiers et d'affaires de la Ville sont très forte croissance, soutenue par de gros volumes de négoce des actions, des fusions & acquisitions, les opérations sur instruments dérivés et des hedge funds. Selon le consultant en recrutement Morgan McKinley (Septembre 2006), la plupart des travailleurs de la ville devrait leur bonus à 50% plus élevé que l'an dernier, avec près d'un quart d'attendre qu'ils double.

Les ruptures de stocks - Notre recherche montre que la majorité des agents immobiliers dans la ville et aux Docklands ont généralement moins de dix propriétés disponibles pour la vente à tout moment, un à la fin de 2006, comparativement à 15-20 au début de l'année. En EC1, seules 72 maisons étaient en vente à la fin de Novembre dans un domaine couvert par 25 agents immobiliers de Londres.

Il s'agit d'un indicateur, étant donné que les niveaux de transaction sont encore élevés, que les propriétés ne sont pas atteindre même les sites web et que l'offre a été touché à tous les niveaux du marché. Londres agents immobiliers sont façonnés en utilisant des techniques anciennes comme le téléphone pour vendre les propriétés! Des prix élevés sur le marché de la vente élevés et la hausse des prix est devenue une prophétie auto en 2006. Les prix d'entrée élevé pour une et deux appartements d'une chambre, à £ 330,000 et £ 425,000 in the City, a renforcé la demande pour les biens loués et a contribué à la hausse des loyers, qui à son tour soutenu les valeurs en capital dans un marché où les investisseurs forment une forte proportion d'acheteurs.

Pris ensemble, ces facteurs a créé un «cercle vertueux» avec l'économie, l'emploi, les contraintes de l'offre et de la confiance qui se renforcent mutuellement sur le marché. Sans doute, il ya des gens qui verront les dernières données de 2006 comme preuve de plus de l'exubérance et une bulle des prix des actifs dans la fabrication. De telles théories ne doit pas être rejetée d'emblée. Le fait est, toutefois, que la ville et aux Docklands marché est sous-tendu par la plus haute main-d'oeuvre rémunérée en Europe, un effectif qui surfe actuellement sur la mise à cycle d'une onde cyclique. Il faudrait un choc externe économiques importants pour amortir prématurément cette onde. En outre, il ya le confort a ajouté que si les prix des maisons au Royaume-Uni s'élevait au-dessus des tendances pour la plupart du début des années 2000, à Londres il y avait un taux beaucoup plus faible de la croissance (Figure 1). Nous pourrions dire que Londres, y compris la ville et aux Docklands, est maintenant un «rattrapage» après une période de cinq ans, lorsque le logement est devenu de plus en plus abordables.

Nos prévisions pour 2007 est que les prix de vente dans les Docklands et la propriété vont augmenter à un taux de 10%, avec la majorité de la croissance au premier semestre de l'année. Nous considérons que le marché de la location sera fortement accomplir en réponse à la croissance continue de l'emploi et le prix d'entrée élevé de owneroccupation, et nous prévoyons une augmentation des loyers d'habitation de 15% pour 2007.